未提供开发成本核算资料，税局核定征收率超20%
土地增值税核定征收的具体程序和各环节适用文书还是值得探讨的，以下摘录了总局、北京、宁波、深圳等地规定，读者可以比较看看，这块各地规则还是有不少差异的。相比而言我认为宁波对各环节发放文书规定比较明确，更符合总局国税发[2009]91号的规定要求。有的则比较随意，比如《土地增值税清算审核意见交换通知》如何定性？对于纳税人而言，需要区分哪些文书是正式结果通知，并注意文书中告知的救济渠道和时间，否则可能就错过了复议或诉讼的时间。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
四、土地增值税的扣除项目
(二)[条款修订]房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
北京市地方税务局公告2016年第7号关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告：
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第二十九条 主管税务机关启动核定清算程序后，应当在90日内完成核定清算，并将核定结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补、退税。
宁波土地增值税清算若干政策公告，明确清算单位、三分法、实物配建房、红线外配建公共设施、成本分摊、清算程序等：
（三）清算审核
主管税务机关应自受理纳税人清算之日起90日内完成清算审核并出具《土地增值税清算审核结论通知书》。符合核定征收条件的，向纳税人出具《土地增值税核定征收通知书》，自发出通知书之日起90日内完成核定征收核查并出具《土地增值税清算审核结论通知书》。
清算审核在90日内完成确有困难的,经县以上税务局（分局）局长批准，可以适当延长审核期限，但延长期限不得超过90日。
四川明确土地增值税预征及核定征收事项，可按预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)
江苏高院、税局做好企业破产处置涉税事项办理优化营商环境实施意见，可对破产企业土地增值税核定征收
房地产企业，所得税不可以核定征收！
湖北土地增值税征管工作指引，明确二次清算、地下非人防车位等争议问题：
主管税务机关在征收管理中认定纳税人符合核定征收条件适用核定征收方式的，需经过主管税务机关集体审议后，以书面形式主动告知纳税人审议结果。纳税人据此申报缴纳应补缴税款或办理退税。
国家税务总局北京市怀柔区税务局雁栖税务所税务文书送达公告
根据《中华人民共和国税收征收管理法》 第二十五条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条的规定，因采取其他方式无法送达，现公告送达相关税务文书（详见附件），自公告之日起满30日，即视为送达。
核定征收通知书（荣尊堡一期ABC）.doc
核定征收通知书（荣尊堡二期DEF）.doc
四项成本核定通知书（荣尊堡一期ABC).doc
四项成本核定通知书（荣尊堡二期DEF).doc
北京新荣房地产开发有限公司 ：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第（五）项、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）第四十七条第一款第（四）项、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项、《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第三十四条第（一）项的有关规定，税务机关决定对你（单位） 荣尊堡（二期）DEF栋 项目房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费按核定标准扣除，其中高层住宅 83944 平方米，核定四项成本 251580168.00 元，每平方米 2997 元；多层住宅 / 平方米，核定四项成本 / 元，每平方米 / 元。
核定扣除的理由如下：
无法按清算要求提供开发成本核算资料。
如不服本通知，应按照本通知依法按期缴纳税款和滞纳金，或者提供相应的担保，然后可以在缴清税款和滞纳金或提供相应担保得到税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局北京市怀柔区税务局申请行政复议；对行政复议决定不服，可以再向北京市怀柔区人民法院提起行政诉讼。
北京新荣房地产开发有限公司 ：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第（五）项、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）第四十七条第一款第（四）项、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项、《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第三十四条第（一）项的有关规定，税务机关决定对你（单位） 荣尊堡（一期）ABC栋 项目房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费按核定标准扣除，其中高层住宅 83944 平方米，核定四项成本 251580168.00 元，每平方米 2997 元；多层住宅 / 平方米，核定四项成本 / 元，每平方米 / 元。
核定扣除的理由如下：
无法按清算要求提供开发成本核算资料。
如不服本通知，应按照本通知依法按期缴纳税款和滞纳金，或者提供相应的担保，然后可以在缴清税款和滞纳金或提供相应担保得到税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局北京市怀柔区税务局申请行政复议；对行政复议决定不服，可以再向北京市怀柔区人民法院提起行政诉讼。
北京新荣房地产开发有限公司 ：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第三条、第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、第十条、第十五条第二项，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第四项，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第三十二条、第三十三条、第三十四条第四项、第三十五条等有关规定，税务机关对你（单位） 荣尊堡（一期）ABC栋 项目土地增值税进行核定征收，核定结果如下：
1.该项目房地产转让收入为1076867209.60 元。
2.核定征收率为21.92 %。
3.经核定该项目应缴土地增值税236056479.33 元，已预缴土地增值税 6575959.99 元，应补缴土地增值税 229480519.34 元。
你（单位）应于接到本通知三个工作日内到国家税务总局北京市怀柔区税务局雁栖税务所申报缴纳税款。
如不服本通知，应按照本通知依法按期缴纳税款和滞纳金，或者提供相应的担保，然后可以在缴清税款和滞纳金或提供相应担保得到税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局北京市怀柔区税务局提出行政复议申请；对行政复议决定不服，可以再向北京市怀柔区人民法院提起行政诉讼。
来源：怀柔区税务局、财税评论
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